Rakentamisen luvanvaraisuus
Rakennuksen rakentamiseen, laajentamiseen, muutostöihin ja korjaamiseen tarvitaan yleensä lupa. Lupaprosessilla pyritään varmistamaan rakentamisen laatu ja turvallisuus sekä ympäristöön sopeutuminen.
Rakennusvalvonta ohjaa kaikkia rakennus- ja korjaushankkeita mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Mitä aikaisemmin olet yhteydessä ja keskustelet hankkeestasi rakennusvalvonnan kanssa, sitä enemmän hyödyt ohjauksesta. Ennakkoon ohjattujen hankkeiden lupakäsittely on nopeampaa.
Milloin tarvitset luvan?
Rakentamislupa tarvitaan rakennusten ja rakennuskohteiden rakentamiseen, mutta osa pienemmistä rakentamishankkeista ei jatkossa enää edellytä lupamenettelyä.
Asuinrakennus ja lomarakennus (saunamökki) edellyttävät aina rakentamislupaa. Rakentamislupa tarvitaan 30 m2 tai sitä suuremman rakennuksen rakentamiseen ja yli 50m2 katoksen rakentamiseen.
Rakentamisen luvanvaraisuudesta on määrätty rakentamislain 42 pykälässä.
Lain mukaan rakentamislupaa edellyttää aina:
- asuinrakennus ja vapaa-ajan asuinrakennus
- kooltaan vähintään 30 m² tai 120 m³ oleva rakennus
- kooltaan vähintään 50 m² oleva katos
- yleisörakennelma, jota voi käyttää yhtä aikaa vähintään viisi henkilöä
- vähintään 30 metriä korkea masto tai piippu
- vähintään 2 m² suuruinen valaistu mainoslaite
- energiakaivo
- erityistä toimintaa varten rakennettava alue, josta aiheutuu vaikutuksia sitä ympäröivien alueiden käytölle (esim. varastointi- tai pysäköintialue
Lisäksi lupa vaaditan myös:
- kun rakentamisella on vähäistä merkittävämpää vaikutusta alueiden käyttöön, kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön tai ympäristönäkökohtiin.
- kun rakentaminen edellyttää viranomaisvalvontaa olennaisten teknisten vaatimusten toteutumisen varmistamiseksi tai rakennusvalvonnan on tarpeen valvoa rakennuskohteen rakentamista yleisen edun kannalta.
Korjaus- ja muutostyö on aina luvanvaraista, kun on kyseeessä:
- laajuudeltaan rakennuksen rakentamiseen verrattavissa oleva korjaus- ja muutostyö
- rakennuksen laajentaminen
- rakennuksen kerrosalaan laskettavan tilan lisääminen esim. ullakolla tai kellarissa
- vähäistä merkittävämmän, todetun terveyshaitan poistamiseen tarvitta korjaaminen
- vaurioituneen kantavan rakenteen korjaaminen
- korjaustoimenpiteet, jotka voivat vaarantaa rakennuskohteen terveellisyyden tai turvallisuuden
- korjaaminen, jolla on merkittävää vaikutusta kaupunkikuvaan, maisemaan tai kulttuuriperintöön
- korjaaminen, joka kohdistuu rakennuskohteen olennaisiin ominaispiirteisiin.
- korjaus- tai muutostyö suojeltuun taikka historiallisesti tai rakennustaiteellisesti arvokkaaseen rakennukseen tavalla, jolla on merkittävää vaikutusta rakennuksen suojeltavalle tai rakennustaiteelliselle arvolle.
- rakennuksen vaippaan tai teknisiin järjestelmiin liittyvällä korjaus- tai muutostyö, jolla voidaan vaikuttaa merkittävästi rakennuksen energiatehokkuuteen taikka energia- ja ympäristövaikutuksiin rakennuksen koko elinkaaren aikana.
- rakennuksen tai sen osan olennainen käyttötarkoituksen muutos
Rakennusta tai sen osaa ei saa ilman lupaa purkaa:
- asemakaava-alueella
- jos yleiskaavassa niin määrätään
- eikä alueella, jolla on voimassa rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi
Purkamislupaa ei tarvita
- talousrakennuksen ja muun siihen verrattavan vähäisen rakennuksen purkamiseen, ellei rakennusta ole pidettävä historiallisesti merkittävänä tai rakennustaiteellisesti arvokkaana tai tällaisen kokonaisuuden osana
- jos voimassa oleva rakentamislupa, alueidenkäyttölain mukainen katusuunnitelma, liikennejärjestelmästä ja maanteistä annetun lain mukainen hyväksytty tiesuunnitelma tai ratalain mukainen hyväksytty ratasuunnitelma edellyttäät purkamista
Jollei purkamiseen tarvita lupaa, rakentamishankkeeseen ryhtyvän on kirjallisesti ilmoitettava kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle rakennuksen tai sen osan purkamisesta 30 päivää ennen purkamistyöhön ryhtymistä (purkamisilmoitus). Rakennusvalvontaviranomainen voi mainitun ajan kuluessa perustellusta syystä vaatia luvan hakemista.
Milloin et tarvitse lupaa?
Rakennus, joka ei ole asuin- tai lomarakennus ja on pienempi kuin 30 m², ei pääsääntöisesti tarvitse rakentamislupaa.
Jos sinulla on siis olemassa oleva rakennuspaikka ja jäljellä olevaa rakennusoikeutta, on jatkossa mahdollista rakentaa esimerkiksi alle 30 m² kokoinen sauna- tai talousrakennus, kunhan kaavamääräykset sekä muut rakentamisen säädökset täyttyvät. Lain ja määräysten vastaisuus johtaa jälkivalvontaan ja pahimmassa tapauksessa rakennuksen purkamiseen.
Alle 30 m² kokoisen saunarakennuksen rakentaminen ei edellytä rakentamislupaa.
Saunarakennus on rakennus, josta vähintään puolet on saunaa palvelevia tiloja. Rakennuksessa voi olla oleskelutila, jossa on esimerkiksi takka rakennuksen lämmittämiseen.
Saunarakennuksessa ei saa olla ruuanvalmistukseen varustettua tilaa, jossa on esimerkiksi sähkö-, puu- tai kaasuhella. Tällöin rakennus tulkitaan vapaa-ajan asunnoksi tai asuinrakennukseksi ja siten luvanvaraiseksi rakentamiseksi
Alle 30 m² kokoisen talousrakennuksen rakentaminen ei edellytä rakentamislupaa.
Talousrakennus on rakennus, jota ei voida käyttää asumiseen. Talousrakennus palvelee kiinteistön päärakennusta. Talousrakennuksia ovat esimerkiksi autotallit, varastot, työtilat, harrastetilat ja aitat.
Talousrakennuksessa voi olla lämmitys, mutta ruuanvalmistukseen varustettua tilaa ei saa olla.
Alle 50 m² kokoisen katoksen rakentaminen ei edellytä rakentamislupaa.
Katos on rakennuskohde, jonka seinäpinta-alasta vähintään 30 prosenttia on avointa. Katos voi olla esimerkiksi autokatos tai grillikatos.
Kun saunarakennus, talousrakennus tai katos rakennetaan kaava-alueelle, on huomioitava seuraavat asiat:
- Rakennuksen tulee noudattaa kaavamääräyksiä.
- Rakennuspaikalla tulee olla rakennusoikeutta (rakennusoikeus määrätty kaavassa).
- Rakennus tai katos tulee sijoittaa siten, että etäisyydet naapureiden rajoihin ja rakennuksiin sekä omiin rakennuksiin ovat kaavamääräysten, palomääräysten ja asetusten mukaisia (mm. vapaa tila pääikkunan edessä).
- Rakennusten alta kaadettavien puiden kaataminen voi edellyttää maisematyölupaa puiden kaatamiseen ja jätevesijärjestelmän rakentaminen rakentamislupaa.
Alle 30 m2 saunarakennuksen ja talousrakennuksen sekä alle 50 m² katoksen rakentaminen olemassa olevalle rakennuspaikalle on vapautettu luvanvaraisuudesta kaava-alueiden ulkopuolella. Rakentamisessa on huomioitava seuraavat asiat:
- Rakennuspaikalla tulee olla rakennusoikeutta rakennuksen rakentamiseen. Rakennusoikeudesta on määrätty kunnan rakennusjärjestyksessä.
- Rakennus tulee sijoittaa siten, että etäisyydet naapureiden rajoihin ja rakennuksiin sekä omiin rakennuksiin ovat palomääräysten ja asetusten mukaisia (mm. etäisyys pääikkunan edessä).
- Rakennuksen etäisyydessä yksityistiehen ja maantiehen tulee noudattaa etäisyyksistä annettuja vaatimuksia.
- Jätevesijärjestelmän rakentaminen voi edellyttää rakentamislupaa.
Miten toimia hankkeissa, jotka eivät edellytä lupaa?
Rakentamista ohjaavat monet säädökset, jotka sinun tulee rakennushankkeesta vastaavana ottaa huomioon, vaikka rakennushankkeesi ei rakentamislupaa tarvitsisikaan. Ota huomioon ainakin seuraavat asiat ennen rakentamiseen ryhtymistä:
Rakentaminen edellyttää, että kiinteistöllä on rakennuspaikka ja rakennusoikeutta.
Rakennuspaikan tai rakennusoikeuden muodostaminen saattaa edellyttää poikkeamislupaa tai sijoittamislupaa ennen rakennushankkeen toteuttamista. Myös poikkeaminen kaavassa annetusta määräyksestä edellyttää poikkeamislupaa, vaikka rakentamislupakynnys ei ylittyisikään. Poikkeamiselle tulee aina olla hakijan osoittama maankäytöllinen erityinen syy ja hakemus tulee aina perustella hakemuksen yhteydessä.
Yleis- ja asemakaava-alueilla rakennuspaikka on osoitettu kaavakartalla ja -aineistossa. Kaavattomilla alueilla rakentaminen edellyttää rakennuspaikan muodostamista sijoittamisluvalla ja ranta-alueella poikkeamisluvalla.
Rakennusoikeus määrittää sen, kuinka paljon rakennuspaikalle saa rakentaa. Rakennusoikeutta kuluttavat mm. aiemmin rakennetut umpiseinäiset rakennukset ja mahdolliset rakennelmat. Kaavoitetuilla alueilla rakennuspaikan rakennusoikeus määrätään yleis- tai asemakaavan kaavamääräyksissä.
Jos rakennuspaikkasi sijaitsee kaava-alueella, jolle ei ole määritelty rakennusoikeutta (esim. M-alue) tai alueella, jossa ei ole voimassa lainkaan kaavaa, tarkastellaan rakennusoikeus rakennusjärjestyksen määräysten perusteella.
Rakentamisessa on aina noudatettava rakentamismääräyksiä ja lakia, vaikka rakentaminen ei vaatisi lupaa.
Kaavat yleensä määräävät mm. rakennusoikeudesta, kerrosluvusta, rakennuksen mallista, rakennusten lukumäärästä rakennuspaikalla, käyttötarkoituksesta sekä rakennusten sijoittamisesta tontille. Kaavat ja kiinteistörajat löydät karttapalvelustamme.
Kunnan sivuilta löydät myös rakennusjärjestyksen, jossa on rakentamista koskevia säädöksiä. Rakennusjärjestys uudistetaan vuoden 2025 aikana.
Rakennus tulee luvanvaraisuudesta riippumatta suunnitella ja rakentaa säädösten ja määräysten mukaisesti. Tätä varten tarvitset kelpoisuusvaatimukset täyttävät suunnittelijat, rakennussuunnitelmat sekä asiantuntevan ja ammattitaitoisen henkilöstön rakennushankkeesi toteuttamiseen.
Rakennusalan ammattilaisia käyttämällä varmistat rakennuksesi mahdollisimman pitkän käyttöiän, terveellisyyden ja toimivuuden.
Hyvästä suunnittelusta ja tarkasta dokumentoinnista on etua myös rakennushankkeen valmistumisen jälkeen. Esimerkiksi vakuutusyhtiön kanssa asioidessa tai kiinteistön myyntitilanteessa on eduksi, jos sinulla on esittää hankkeesta asianmukaiset suunnitelmat, selvitykset rakennustyön suorittajista ja vastuuhenkilöistä sekä sähkö- ym. tarkastuspöytäkirjat.
Luvasta vapautetun rakentamisen yhteydessä on suositeltavaa esitellä rakennussuunnitelmat etukäteen naapureillesi naapurisovin ylläpitämiseksi. Rakentaminen ei saa aiheuttaa kohtuutonta haittaa naapureille.
Rakennusten vähimmäisetäisyys naapurin rajasta tulee olla vähintään neljä metriä. Naapurin rakennuksista tulee olla myös palomääräysten edellyttämät etäisyydet.
Kiinteistön omistaja on velvollinen ilmoittamaan Verohallinnolle luvanvaraisuudesta vapautettujen rakennusten tiedot kiinteistöverotusta varten. Ilmoitus on tehtävä kaikista yli 5 m2 kokoisista rakennuksista.
