Pitäisikö myydä maata kunnalle? Se kannattaa monesta syystä!

Laukaan kunta pyrkii olemaan aktiivinen hankkiessaan maa-alueita taajamien kasvualueilta ja asemakaavoitetuilta yleisiltä alueilta. Pääsääntöisesti kunta pyrkii vapaaehtoisiin kiinteistökauppoihin, mutta usein maata joudutaan myös lunastamaan esimerkiksi, kun katuja rakennetaan tai parannetaan.

Tässä viisi hyvää syytä miksi kannattaa myydä maata Laukaan kunnalle:

1. Kunta maksaa hyvän hinnan.
2. Kunta on luotettava kauppakumppani.
3. Saat veroedun, jolloin käteen jää enemmän.
4. Osallistut kunnan kehittymiseen, jolloin kunnan elinvoima kasvaa.
5. Elinvoiman kasvun myötä kunnalla on paremmat edellytykset palveluiden järjestämiseen ja tulevaisuudessa mahdollisuus veroprosenttien laskemiseen.

Tässä artikkelissa kerromme vastauksia yleisimpiin maanhankintaa koskeviin kysymyksiin.

Miksi kunta hankkii maata?

Hankimme maata pääosin asemakaavoitettavaksi ja asemakaavan toteuttamiseksi.

Laukaa koostuu useista taajamista ja kylistä, joissa on hyvä asua, kasvaa ja yrittää. Yhdyskuntarakenteen, asumisen, palveluverkon ja liikenteen ratkaisut ovat ratkaisevassa asemassa kuntamme tulevaisuuden kilpailukyvyn ja houkuttelevuuden kannalta. Turvataksemme toimivan ja taloudellisen yhdyskuntarakenteen sekä kohtuuhintaisen tonttitarjonnan, hankimme maata kasvualueilta hyvissä ajoin ennen asemakaavoitusta. Aktiivisella maanhankinnalla kehitämme yhdyskuntarakennetta toivottuun suuntaan. Sen lisäksi hankimme taajamien sisällä olevia yleisiä alueita itsellemme, jotta pystymme toteuttamaan asemakaavaa, eli luomaan toimivat liikenneyhteydet sekä viihtyisät asuin- ja elinympäristöt.

Maanhankinta tukee kuntastrategiamme kärkiteemoja, joissa tavoitteeksi on asetettu kestävä arki asukkaillemme, hyvinvoivat ja uudistumiskykyiset työyhteisöt sekä elinvoimainen yrittäjyys.

Mitä tarkoittaa raakamaa?

Raakamaalla tarkoitetaan sellaisia alueita, jotka sijaitsevat taajamien kasvualueilla, mutta sinne ei ole vielä laadittu asemakaavaa, eli yksityiskohtaista maankäytönsuunnitelmaa. Kasvualueet määräytyvät maankäytön strategioiden, kuten Jyväskylän seudun MAL-kehityskuvan ja Laukaan maankäytön rakennemalli Liekin, mukaisesti. Niiden lisäksi raakamaa-alueille voi kohdistua yleiskaavoja, jotka sisältävät aluevarauksia eri käyttötarkoituksiin. Yleiskaavat ovat nimensä mukaisesti yleispiirteisiä maankäytönsuunnitelmia.

Lue lisää kaavatasoista täältä.

Voinko laatia asemakaavan omalle maalle ja myydä tontit suoraan rakentajille?

Valitettavasti et. Laukaan kunta vastaa maankäytön suunnittelusta omalla alueellaan, eli päätämme asemakaavatyön käynnistämisestä ja toimimme myös kaavan laatijana. Hyväksytty asemakaava tuo kunnalle myös tiettyjä velvoitteita esimerkiksi katujen ja puistojen rakentamiseen. Lisäksi kunnan on järjestettävä tarpeelliset palvelut myös uusien alueiden piiriin.

Tästä syystä yhtenä maapoliittisena linjauksenamme on, että laadimme ensimmäisen asemakaavan ainoastaan kunnan omalle maalle. Silloin pystymme vaikuttamaan yhdyskuntarakenteen muotoutumiseen sekä suunnittelemaan sen toimivasti ja taloudellisesti. Näin ollen maanomistaja ei voi laatia asemakaavaa omalle maalle ja myydä tontteja itse.

Entä jos en halua myydä? Voiko kunta lunastaa raakamaata?

Pääsääntöisesti hankimme raakamaata vapaaehtoisilla kiinteistökaupoilla, eli kauppahinta ja muut kaupan ehdot neuvotellaan yhdessä maanomistajan kanssa. Tavoitteenamme on, että maanomistajat näkevät kunnan reiluna, helposti lähestyttävänä ja tasapuolisena kauppakumppanina, jonka kanssa nimenomaan halutaan tehdä kauppaa.

Emme siis halua pakottaa ketään kauppoihin, mutta lainsäädäntö antaa kunnalle tietyin ehdoin mahdollisuuden myös aluelunastuksiin. Harkitsemme lunastusprosessia vain silloin, jos alue on kunnan kehityksen kannalta merkittävä eikä maanomistajan kanssa päästä kauppaneuvotteluun tai neuvotteluissa ei löydy yhteistä säveltä. Raakamaan lunastamista pidämme kunnassakin viimeisenä keinona, eikä siihen toivottavasti jouduta usein turvautumaan.

Kuinka paljon kunta maksaa raakamaasta?

Maksamme raakamaasta kilpailukykyisen hinnan, mutta yhtä hintaa tai hintahaarukkaa on vaikea sanoa, sillä hinta muodostuu monesta tekijästä. Hintaan vaikuttaa mm. olosuhteet, kuten maaperä, puusto, rakennukset ja tiedossa olevat luontoarvot. Sen lisäksi hintaan vaikuttaa sijainti ja alueen aiottu käyttötarkoitus sekä se, miten nopeasti alue on saatavissa käyttöön. Viimeisen 10 vuoden aikana raakamaan kauppojen hinta on vaihdellut 0,4 eurosta 2,5 euroon maaneliötä kohti.

Esimerkiksi yleiskaavassa asumiseen tarkoitetulla alueella, alueesta ja sijainnista riippuen, raakamaan hinta on noin 5–8 % asemakaavoitettujen pientalotonttien yksikköhinnasta (€/m²). Tästä näkökulmasta katsottuna hinta saattaa vaikuttaa pieneltä, mutta kunnan on huomioitava alueeseen liittyvät riskitekijät ja tulevat kustannukset. Esimerkiksi mahdolliset luonto-, maisema- ja kulttuuriarvot selvitetään vasta asemakaavatyön yhteydessä ja ne saattavat rajoittaa alueen käyttöä. Lisäksi rakentamiseen osoitetaan yleensä vain noin 10 % koko alueesta, joten iso osa siitä jää kaduiksi, viher-/suojelualueiksi, muuksi yleiseksi alueeksi tai maa-ja metsätalousalueeksi.

Kun alueelle on hyväksytty asemakaava, kunta maksaa alueen katujen sekä puistojen rakentamisen ja alueen käyttöotto voi tuoda tarvetta palveluverkon parantamiselle, jotta varmistetaan esimerkiksi varhaiskasvatuksen ja koulujen kapasiteetti. Tätä kaikkea ei voida toteuttaa niin, että yksittäinen maanomistaja saa merkittävän taloudellisen hyödyn muiden veronmaksajien kustannuksella. Tavoitteena on, että maan arvonnousulla katetaan alueen yhdyskuntarakentamisen ja muut aiheutuvat kustannukset.

Voiko kunta tulla väliin, jos myyn maata muulle kuin kunnalle?

Joissain tapauksissa kyllä. Kunnalla on etuosto-oikeus sellaisissa kaupoissa, joissa osapuolet eivät ole lähisukulaisia keskenään ja maa-alueen pinta-ala on yli 5000 m². Jos kunnalla on etuosto-oikeus ja päätämme käyttää oikeuttamme, kunta tulee jo tehtyyn kauppaan ostajaksi samoilla ehdoilla. Näin ollen myyjän asema ei muutu kaupassa, sillä se saa saman kauppahinnan ja muutkin kaupan ehdot sitovat kuntaa. Myöskään alkuperäinen ostaja ei joudu taloudellisesti eri asemaan, kuin ennen kauppaa, koska korvaamme ostajalle mahdollisesti jo maksetun kauppahinnan ja muut kaupasta aiheutuneet kulut.

Saanko veroetua, jos myyn maata kunnalle?

Kyllä! Kiinteistökaupassa myyjän saama luovutusvoitto on veronalaista tuloa. Kun myyt maata kunnalle, useimmissa tapauksissa saat veroedun, joka voi vaihdella kaupan suuruudesta riippuen tuhansista euroista jopa kymmeniin tuhansiin euroihin.

Luovutusvoiton verotusta säätelee tuloverolaki (TVL). Luovutusvoitto muodostuu luovutushinnan ja hankintamenon erotuksesta. Hankintameno voi perustua todellisiin kustannuksiin, mutta tyypillisesti käytetään laskennallista hankintameno-olettamaa. Hankintameno-olettama on 20 % (omistusaika alle 10 vuotta) tai 40 % (omistusaika vähintään 10 vuotta) luovutushinnasta. Hankintameno-olettamana käytetään kuitenkin 80 % silloin, jos myyt maata kunnalle (TVL 49 §).

Esimerkiksi, jos olet omistanut kiinteistön yli 10 vuotta ja myyt sen 200 000 eurolla. Hankintameno-olettama olisi normaalisti 80 000 euroa (200 000 € * 40 % = 80 000 €), jolloin verotettava osuus olisi 120 000 euroa (200 000 € – 80 000 € = 120 000 €). Kunnalle myytäessä hankintameno-olettama olisi 160 000 euroa (200 000 € * 80 % = 160 000 €), eli verotettava osuus olisi vain 40 000 euroa (200 000 € – 160 000 € = 40 000 €). Luovutusvoitosta maksetaan veroa 30 % ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 % (TVL 124 §).

Lisätietoja verohallinnon ohjeessa.

Mitä yleiset alueet ovat?

Yleiset alueet ovat asemakaavassa esimerkiksi katualueeksi, toriksi, virkistysalueeksi tai muuksi kunnan toteutettavaksi tarkoitettuja alueita. Yleisten alueiden hankinta kunnalle perustuu siis yleiseen tarpeeseen ja yhteiskunnan etuun. Yleisin syy yleisen alueen hankinnalle on se, että uusi tai parannettava katu tai jalankulku- ja pyöräilyväylä sijaitsee yhden tai useamman yksityisen omistajan kiinteistöllä.

Muita syitä yleisen alueen hankinnalle voivat olla esimerkiksi:

• maanalaisten johtojen sijoittaminen,
• hulevesien johtaminen,
• leikkipuistojen tai liikunta-alueiden rakentaminen,
• venesataman tai –valkaman rakentaminen,
• viheralueiden, puistojen, lähivirkistysalueiden ja puistometsien hoitaminen.

Oletko koskaan verrannut tonttisi kiinteistörekisterin rajoja voimassa olevaan asemakaavaan? Kiinteistönrajat eivät aina välttämättä vastaa asemakaavan mukaista tonttijakoa tai korttelinrajoja. Se taas voi tarkoittaa esimerkiksi sitä, että kiinteistösi alueelle kohdistuu rakennusmaan lisäksi, vaikka katualuetta ja lähivirkistysaluetta (VL). Tämä on yleistä etenkin vanhoilla kaava-alueilla.

Voit tutustua oman tonttisi kartta-aineistoihin Laukaan karttapalvelussa. Vasemman yläkulman valikosta valitse taustakartaksi asemakaava ja lisää kartalla näkyväksi tasoksi kiinteistörajat ja -tunnukset (Kaavat ja kiinteistöt -valikon alta).

Miten kunta hankkii yleisiä alueita?

Yksittäisissä tapauksissa yleisiä alueita voidaan hankkia vapaaehtoisilla kiinteistökaupoilla, mutta lainsäädäntö antaa kunnalle mahdollisuuden myös lunastaa yleisiä alueita. Monesti esimerkiksi kadun rakentaminen tai parantaminen kohdistuu useille eri kiinteistöille, jolloin selkein tapa on hankkia alueet lunastusmenettelyllä. Lunastusmenettelyn etuna on maanomistajan kannalta se, että maanomistaja voi varmistua tasapuolisesta kohtelusta, koska Maanmittauslaitoksen toimitusinsinööri ja uskotut miehet arvioivat lunastuksen edellytykset ja päättävät puolueettomasti kunnan maksettavaksi määrättävät korvaukset. Kunnalle puolestaan hyöty tulee ennen kaikkea resurssien ja ajan säästönä, koska jokaisen maanomistajan kanssa ei tarvitse neuvotella erikseen. Lisäksi tasapuolisuus on tärkeää myös meille ja vapaaehtoisissa kaupoissa on aina se mahdollisuus, että yhden tai useamman maanomistajan kanssa ei päästä sopimukseen, jolloin emme pääse toteuttamaan kyseistä hanketta lainkaan.

Keneen otan yhteyttä, jos haluan keskustella maakaupoista?

Mikäli haluat lisätietoja kuntamme maanhankinnasta tai tarjota maa-aluetta ostettavaksi, niin ota reippaasti yhteyttä:

Muokattu 9.10.2024: Päivitetty rakennemalli Liekki (linkki) ja karttakuva.